物流园区起步发展于2013年，作为物流服务的载体，逐渐成为各种要素聚集的平台，效益逐渐显现，发展至今已成为物流和商贸对接的组织中心，以及物流和先进的装备技术、信息聚集的产业中心。同时企业在物流园区中不断发展壮大，全国约70%的量流经坐落在物流园区的分拣中心。正是通过不断增加经济要素和产业要素，物流园区运营方式和盈利方式开始复杂化、综合化、生态化，逐渐由获取物流价值向获取经济价值、产业价值、城市地位转变。
尤其在“十三五”期间各项利好政策的大力支持下，我国物流园区数量快速增长，服务功能逐步拓展，网络体系初具规模。在促进物流业降本增效，支撑实体经济发展和完善现代化经济体系，满足人民日益增长的美好生活需要等方面发挥着越来越重要的作用。
园区发展欣欣向荣
2009年，国家出台《物流业调整和振兴规划》，至此物流才真正作为国民经济产业被纳入国家规划视野，至今已有10年。同年，《邮政法》修订，企业被赋予“合法身份”，从此迎来业10年高速发展期。与其说这“双十年”是历史的巧合，倒不如说是历史的必然，是社会经济发展到一定历史阶段对物流行业发展的必然需求。
近5年来，中国物流园区发展形势喜人，呈现出以下5个显著特点：
第一个特点是物流园区政策利好不断释放。在过去的10年里，国务院和相关部委相继出台了《物流业发展中长期规划（2014—2020年）》《关于进一步推进物流降本增效、促进实体经济发展的意见》《物流园区分类与规划基本要求》《国家物流枢纽布局和建设规划》《物流园区绩效指标体系》等近20项支持物流园区发展的政策、规划和标准。规划期内全国将建设枢纽城市127个，布局物流枢纽212个，打造示范物流园区100个。国务院《关于促进业发展的若干意见》和国家邮政局《邮政业发展十三五规划》《业发展十三五规划》也相继提出了扶持专业类物流园区、快件集散中心发展的具体意见。全国各省、市、县三级地方政府也纷纷出台产业、土地、资金、人才、税收等优惠扶持政策。
第二个特点是物流园区数量与规模呈加速增长。2018年，国内规模以上的物流园区已接近1700家，年均增速达10.7%，主要分布在沿海和核心枢纽地区，特别是在山东、浙江、河南等省份。受业务高速发展、国家对物流园区的重视以及“一带一路”倡议的推进等因素影响，物流园区建设遍地开花，梯度格局基本形成。专业类物流园区数量增长速度显著高于传统物流园区，年均增速28.8%，数量从2014年的171个发展为2018年的471个。据统计，2018年，全国物流园区占地面积已经达到21.8万亩，150亩以下的有267家，占比57%；150亩到300亩的中小型园区占比14%；300亩到750亩的占比16%；750亩以上的占比不到10%。
第三个特点是物流园区建设由东部向中部梯度转移。从物流园区地域分布来看，2018年，广东、安徽、江西、四川4个省份的物流园区数量均超过30家，占全国的28.5%。山东、江苏、湖北、浙江、重庆、河南、甘肃7个省份的物流园区数量超过20家，占全国的37.2%。全国除西藏、上海等少数省份外，基本实现了省级物流园区全覆盖。当前，物流园区的发展热情逐渐由东部地区向中部转移，中部地区的物流园区发展越来越快。
第四个特点是物流园区建设历程曲折艰辛。从物流园区数量来看，其数量从2014年的171个，增长到2016年的285个，再到2018年的471个。物流园区数量虽逐年增加，但建设热情却不是一路高涨而是曲折上升。2014年发展初期，物流园区在建和规划热情高涨，各地积极参与。但是，彼时由于用地审批慢、地方货源不足、地方政策未能及时到位、专业性园区人才缺乏等因素导致物流园区投资大，而效益回收不高，打击了地方政府的热情，一度出现物流园区发展的瓶颈。不过，正是这种瓶颈，使得物流园区这个领域经过淘沙取金后，重新迎来发展春天，持续多年保持高速态势，特别是“一带一路”倡议提出后，物流园区建设热情再度被充分点燃。
第五个特点是物流园区运营总体看好。从物流园区开发方式来看，中国企业资金比较雄厚，上市后更愿意自己掏钱拿地而不是租赁。2018年，将近有一半的物流园区是由企业独立投资设立的，但也有部分物流园区是先由政府经营再转交企业运营，甚至也有使用外来投资的物流园区，物流园区的开发方式已然呈现多元化经营。
从整体的运营来看，入园企业数量稳步增长，从2014年的846个到2018年的2076个。物流园区发展得很快，吸附能力较强，带动了企业的入园热情、吸引了大量投资和吸纳就业。从企业入园情况来看，由于企业普遍存在“用地贵、用地难”的问题，所以入驻物流园区意愿强烈。安徽、江西、甘肃、重庆等省份入驻最为踊跃，其中安徽省入驻企业已达226家。从吸纳就业来看，物流园区建设催生直接用工需求，同时吸纳就业也是各地政府非常重视的园区指标，物流园区日后也必将在此持续发力。
园区转型升级多挑战
物流园区发展得如火如荼，但在发展均衡性、连接充分性、产业融合协调性和需求供给匹配性等方面依然存在问题。
首先，物流园区建设尚未进入全面成熟期（还处于发展扩张期，尚未进入成熟期），发展不平衡。物流园区建设丰俭由人，东部地区初具规模，面临升级；中西部地区资源分散，能力受限；多数大城市“一园难求”，许多中小城市“无物可流”；各种运输方式线路建设进度较快，而节点建设相对滞后；现代供应链体系、现代信息技术和智慧物流发展有的已经走在世界前列，还有的依然停留在“人拉肩扛”的原始阶段。
其中，处于发展成熟区的物流园区如杭州空港物流园，以萧山国际机场为依托，吸引了顺丰全国航空枢纽、申通华东总部、圆通华东总部以及ems航空邮件处理中心入驻，累计投资达到55亿元，直接供地1200余亩。福建高速物流园区于2012年投入运营，投资达3.93亿元，吸引了申通、德邦等企业入驻园区，从业人员达到2500人。而处于发展萌芽期的物流园区要想发展，则多要以优惠政策来吸引企业入园。如宁夏固原市经济开发区管委会对企业进驻园区提供分拨中心所需场房，并对场地租赁提供3年免租、2年减半的优惠政策；宁夏西吉县对入驻园区的邮政、企业给予场地租赁费用4年全免的优惠政策，利用这些优厚政策支持吸引多家企业入园，对周边形成“虹吸”效应和集约化效果。但是，当优惠政策力度减弱时，则存在企业流失的风险。
其次，物流园区建设各自为政，连接不充分。各种运输方式自成体系，缺乏统筹协调；铁路与港口、机场、产业园区、物流园区无法有效连接，“最后一公里”问题突出；城市和区域内公路园区、铁路园区、港口园区和空港园区布局分散，增加了转运换装距离和短驳时间成本；物流园区单点运营，缺乏互联互通，整体网络效能受到制约，跨越企业边界的互联互通尚未有效实现。平台运行服务机制以及企业之间的诚信问题，是根本制约因素。
再者，物流园区生态体系单薄，产业融合不协调。物流园区与制造、商贸、转运和消费等物流发生地缺乏有机联系，与区域经济发展黏合度不够；制造和商贸产业集聚区、经济技术开发区及产业新区缺乏配套的物流基础设施和服务能力，对实体经济支撑不足；一些地方政府对物流的基础性、战略性和先导性认识不够，支撑现代化经济体系稳健运行的现代化物流体系尚未形成。经过多年发展，一些物流园区出现了招商遇冷、经营困难、周转失灵、回报无期的问题，其根本原因是需求基础薄弱。
最后，物流园区与城市兼容度不够，需求供给不匹配。因物流园区占地面积大，投资周期长、回报慢，带来的直接税收少以及道路拥堵、环境污染、噪音扰民等问题，许多地方都不愿意规划建设物流园区。
例如，有的因为“用地难、用地贵”等问题，将物流园区拒之门外；部分地方对于园区和业发展的认知有区别，对于价值定位、行业功能以及行业社会贡献度的判断有差异，部分园区供给方往往过分强调亩均税收、亩均投入，导致企业使用土地“审批难”；更有地方借拆迁改造名义，不分青红皂白，将物流设施一律疏解，将本来是城市基本功能不可或缺的物流园区、配送中心搞得“无处藏身”。有人把物流园区形象地比作“垃圾桶”，各地都离不开，但又见不得。这些都是当前物流园区建设发展中的一个普遍难题。特别是那些人口集聚、需求旺盛的大城市，随着扩容改造、功能疏解，原有的物流园区等基础设施无限度外迁、配送半径不断扩大。不仅物流成本大幅增加，而且服务时效和质量难以保证，还加剧了道路拥堵和环境污染。
八方入手谋新局
当前，国内外形势正在发生深刻变化，新时代的新机遇和新挑战并存，对我国业进一步深化改革、扩大开放、全面提升国家竞争力提出了新要求。
总体而言，物流园区发展机遇与挑战并存。从国际环境看，新一轮产业革命、技术革命深入推进，成为新发展的强劲引擎；从国内环境看，我国经济由高速增长阶段转向高质量发展阶段，对供给质量和水平提出了更高要求；从政策环境看，改革开放进入深水区，行业治理难度日益增加，物流园区管理涉及部门多，协调难度大；从行业导向看，调整运输结构，减少公路货运量，增加铁路运输量成为大势所趋，但部分物流园区在规划设计初期未留有铁路作业场地，导致铁路专用线入园难、设备改造成本高。
若想保持中国物流园区的高质量发展，保持当前“车来车往、一片繁荣”的景象，建议从8个方面入手：
一是打造物流园区生态圈，不要盲目地建单一的功能园区；
二是物流园区解决企业“用地难”问题，业发展太快，70%的是通过物流园区来进行分拨的；
三是让物流园区信息互联互通，要考虑的全程全网对数据一体化的迫切需求；
四是运输结构和运力的调整，要与交通等部门各类政策保持同步，需要统筹考虑如货物什么样、物流园区车辆什么样等深层次交互问题；
五是主动融入国家物流枢纽布局规划，“一带一路”倡议提出后，全国物流区划、枢纽布局中心逐步明确，枢纽地位作用要逐渐发挥出来；
六是降本增效，发挥物流园区集聚效应和规模效应；
七是树立行业样板，行业需要总结经验，树立标杆样板企业，使其他物流园区建设少走弯路；
八是改善投融资环境，紧抓简政放权、减税和降费等措施的落实。
在“十三五”的后半段，物流园区要抓好发展时机、直面挑战，把自身摆到国民经济整体中、摆到区域经济发展中、摆到行业发展进程中，科学谋划、合理建设，以市场为引领、以政策为导向、以经验为基础，进一步完善自身建设，加快适应新形势下物流产业发展需求，切实促进物流业降本增效。